每日精選：永續債多“嗜血”？某上市房企前三季預增尷尬，白忙乎了！
◎?來源?| 地產密探（ID：real-estate-spy）??
◎ 編輯?| 密探財經
(資料圖)
如今樓市低谷，很多在過去看似“無足輕重”東西，卻成了“不可承受之重”，比如對房企誘惑巨大的“永續債”。
大家已看到，2021年以來，幾十家民營房企美債爆雷，永續債基于期限的高度靈活性卻成了部分一線大型房企延緩短期債務高壓的一根“救命稻草”。
高昂的代價，也隨之即來。這應是房企權衡利弊后的一個重要“取舍”，雖很無奈，但也沒辦法。
10月17日，“京城TOD一哥”暨“上市國資房企”京投發展披露了今年前三季度業績預增公告，粗看讓人興奮不已，畢竟當前樓市一片哀嚎，這給了市場不少信心。
然而，真相卻很殘酷。
從公告看，京投發展預計，前三季度歸屬于普通股股東及其他權益持有者的凈利潤約2.44億元，同比增加191%。
其中，報告期內歸母凈利潤約113萬元，歸屬于其他權益持有者的凈利潤近2.43億元，其解釋說其他權益持有者系公司發行的永續債產品持有者。
更重要的是，扣除永續產品利息影響后，京投發展預計前三季度扣非歸母凈利潤逾-1億元，相比上半年對應-7732.1萬元虧損進一步擴大。
從以上數據看，京投發展讓業內真正見識了永續債的“嗜血”能力，前三季度賺得錢都幾乎被永續債“吞噬”了！
據京投發展今年中報披露，截至6月底，其永續債余額60億元，與去年底持平，從會計上被計入公司權益工具而不列為負債，具體形式為永續信托貸款和永續債權投資計劃，主要為2020年及2021年集中發行。
具體看，2020年6月，京投發展與中原信托簽署《永續信托貸款合同》，通過中原信托設立信托計劃，并向公司發放永續信托貸款12億元，期限為“5+N”，初始期限內利率5.89%/年。
屆滿5年后開始調整利率，每2年調整1次，重置利率應在此前年利率基礎上增加200個基點（即2%），以此類推，但最高不超12%。
同一時期，京投發展與昆侖信托簽下18億元永續債融資協議，期限及利率重置機制完全與中原信托一樣。
2021年9月及12月，京投發展與生命保險資管公司分別簽署了19億元及11億元永續債融資計劃，期限同為“5+N”，初始期限內利率4.79%/年，重置利率為初始利率+（2*n）%/年（n為第n個利率調整周期），但調整后的利率最高不超12%/年。
從財務角度看，這顯然隱藏著京投發展真實債務被低估的償還風險。
截至6月底，京投發展手上資金29.15億元，比去年底減少20億元，長期借款與應付債券合計近196億元，一年內到期有息負債約12.6億元，一年內應付款逾30億元，主要為工程款。
從東方財富網choice金融終端數據看，A股上市房企截至今年中期末永續債余額最多的兩家為保利發展和招商蛇口，均為大型地產央企，分別為186.8億元、166億元，再其次就是京投發展。（注：H股房企暫未統計）
據中信證券披露，截至今年8月28日，年初至今永續債凈融資規模1771億元，已超過2021年凈償還總額，企業永續債存量規模26631億元，創下歷史新高。含已公告案例在內，展期或者遞延付息的永續債共46只。
其中，這就包含了今年6月下旬爆雷并展期的寶龍地產旗下“19寶龍MTN002”永續債產品，一時間震驚業內。
地產密探獲悉，寶龍地產這筆永續債發行金額5億元，初始基準利率2.92%，期限3+N（1）年，當期利率7.6%，重置后票面利率飆升到10.05%。
注意！今年8月下旬，旭輝控股公告不贖回到期的3億美元永續債，并選擇續期，面對分派率首個重設日，分派率由原來的5.375%調整到11.581%。
永續債首個重置后的年利率，的確飆升了很多，對房企而言，無疑是增加了不曉得財務負擔，但相對于現金整體贖回壓力而言，續期顯然是明智之舉，在公開融資受限而非標融資成本也較高的情形下，不折騰才是大智慧。
中信證券研究提醒說，當前永續債風險在于永續債會計新規執行力度趨嚴，資管新規配套文件超預期，展期與遞延付息頻發等，需引起警惕。
編輯：密探君
文章來源：地產密探
標簽： 京投發展
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