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天天訊息：【長(zhǎng)租視點(diǎn)】長(zhǎng)租公寓輕重資產(chǎn)各自發(fā)力

2023-03-10 20:32:49 來(lái)源：景暉聊財(cái)經(jīng)

「?房屋租賃產(chǎn)業(yè)，按運(yùn)營(yíng)商資產(chǎn)持有方式劃分，主要有輕、中、重三類(lèi)運(yùn)營(yíng)模式。在過(guò)往幾年，受市場(chǎng)實(shí)際情況制約，我國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)，主要以輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)為主。但是，近兩三年的房屋租賃市場(chǎng)正在發(fā)生重大變化，輕、中、重三類(lèi)運(yùn)營(yíng)模式，尤其是重資產(chǎn)模式發(fā)展迅猛。」

景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉點(diǎn)評(píng)：

住房租賃產(chǎn)業(yè)是一個(gè)長(zhǎng)周期、大規(guī)模、低利潤(rùn)和低風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，與之相對(duì)應(yīng)的是風(fēng)險(xiǎn)厭惡型、投資回報(bào)率要求不高的資金。住房租賃產(chǎn)業(yè)能夠規(guī)模化發(fā)展，核心就兩點(diǎn)：一是便宜的房，二是便宜的錢(qián)。當(dāng)然，也離不開(kāi)運(yùn)營(yíng)商成熟、標(biāo)準(zhǔn)化、高效的運(yùn)營(yíng)管理能力。

(資料圖)

之所以前些年，非常多的房屋租賃運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)模式，主要是受市場(chǎng)實(shí)際情況制約，因?yàn)榧葲](méi)有便宜的房，也沒(méi)有便宜的錢(qián)，更沒(méi)有清晰的資本退出路徑，所以，準(zhǔn)入門(mén)檻低，前期少量投入即可在短時(shí)間內(nèi)開(kāi)展業(yè)務(wù)的輕資產(chǎn)模式成為主流。

但是近兩三年，市場(chǎng)情況出現(xiàn)了重大改變，一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行，資產(chǎn)貶值，出現(xiàn)了大量便宜的房，對(duì)于資本來(lái)說(shuō)是很好的資產(chǎn)抄底機(jī)會(huì)；另一方面，金融資本層面的支持持續(xù)發(fā)力，尤其是去年“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs”向長(zhǎng)租房的打開(kāi)，以及今年“住房租賃金融17條”的出臺(tái)，既讓住房租賃行業(yè)能夠獲得便宜的錢(qián)，還有了“投融建管退”的產(chǎn)業(yè)閉環(huán)，再加上減費(fèi)、降稅、財(cái)政補(bǔ)貼、非改住綠通等政策紅利，越來(lái)越多的資本和市場(chǎng)主體開(kāi)始發(fā)力“重資產(chǎn)模式”。

輕資產(chǎn)，雖然投入少，風(fēng)險(xiǎn)低，但是收益也較低，比如以輕資產(chǎn)模式為代表的日本大東建托，其租賃業(yè)務(wù)的毛利率僅9.1%。重資產(chǎn)，雖然投入大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)較輕資產(chǎn)高，但綜合收益更客觀，比如以美國(guó)EQR、德國(guó)VONOVIA為代表的重資產(chǎn)模式，租賃業(yè)務(wù)的毛利率均達(dá)到20%以上。

新的市場(chǎng)境況下，尤其是在產(chǎn)業(yè)分工逐步精細(xì)化的情況下，預(yù)計(jì)未來(lái)住房租賃產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式將呈現(xiàn)出輕的更輕，重的更重的發(fā)展趨勢(shì)，輕的更輕，指的是擁有成熟、高效運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)商，越來(lái)越專注項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，以輸出運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)和經(jīng)驗(yàn)為主來(lái)操盤(pán)具體的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)賺取運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)；重的更重，指的是資金實(shí)力雄厚的投資商或大業(yè)主，通過(guò)收并購(gòu)等路徑，逐步持有更多資產(chǎn)，一方面，將項(xiàng)目委托給成熟的運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)，賺取租金收益，另一方面，則通過(guò)大宗交易和資本市場(chǎng)，賺取資產(chǎn)增值收益。

擴(kuò)展閱讀-資訊原文

長(zhǎng)租公寓發(fā)展至今，運(yùn)營(yíng)模式逐漸清晰，普遍意義上可將其分為輕資產(chǎn)、中資產(chǎn)、重資產(chǎn)三類(lèi)。長(zhǎng)租公寓的輕資產(chǎn)模式僅提供長(zhǎng)租公寓的委托管理服務(wù)，不涉及物業(yè)的租賃與投資；中資產(chǎn)指公寓運(yùn)營(yíng)方向業(yè)主包租物業(yè)，重新裝修后出租給租客，并進(jìn)行長(zhǎng)期管理賺取增值；重資產(chǎn)模式則是運(yùn)營(yíng)商通過(guò)自建、收購(gòu)等方式獲取并持有房源，然后對(duì)外出租。

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