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保利發(fā)展管理層直面投資人看董事長(zhǎng)劉平如何做規(guī)模與利潤(rùn)選擇難題

2023-04-04 22:12:36 來(lái)源：英為財(cái)情

財(cái)聯(lián)社4月4日訊（記者陳業(yè)）4月4日，保利發(fā)展舉行了2022年度線上業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。

【資料圖】

會(huì)上，保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平表示，去年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生根本性變化，保利發(fā)展圍繞“穩(wěn)經(jīng)營(yíng)、去庫(kù)存、調(diào)結(jié)構(gòu)、防風(fēng)險(xiǎn)”的經(jīng)營(yíng)主基調(diào)，市場(chǎng)地位進(jìn)一步提升。

2022年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷售簽約面積2747.95萬(wàn)平方米，銷售簽約金額4573.01億元，市場(chǎng)排名升至行業(yè)第二，市場(chǎng)占有率約3.4%。

不過(guò)，伴隨保利發(fā)展規(guī)模的提升，其2022年總負(fù)債升至11482億元，較2021年的10970億元，增加約512億元。

在去年樓市下行期，保利發(fā)展斥資1613億元新拓展了91個(gè)項(xiàng)目，拓展容積率面積1054萬(wàn)平方米。公開(kāi)資料顯示，截至2022年年底，其土儲(chǔ)備為16455萬(wàn)平方米。

規(guī)模增長(zhǎng)之際，未來(lái)如何兼顧好利潤(rùn)，成為保利發(fā)展需要面對(duì)的一個(gè)問(wèn)題。實(shí)際上，在不斷加杠桿新增土儲(chǔ)擴(kuò)規(guī)模同時(shí)，為加速回款，去年其有過(guò)一輪明顯的降價(jià)促銷行為，這一定程度上會(huì)對(duì)其利潤(rùn)有損害。

去年，保利發(fā)展歸母凈利潤(rùn)同比下降33.01%，為183.47億元。而銷售額緊隨保利發(fā)展之后的萬(wàn)科，去年凈利潤(rùn)達(dá)226億元，同比增長(zhǎng)0.42%。

就此，保利發(fā)展在業(yè)績(jī)公告中解釋，“主要因前期低利潤(rùn)項(xiàng)目成為結(jié)轉(zhuǎn)主力，導(dǎo)致毛利率水平、投資收益規(guī)模下降。”

業(yè)績(jī)會(huì)上，保利發(fā)展總經(jīng)理周東利稱，“2022年下半年以來(lái)，不同城市延續(xù)了分化特征，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、人口凈流入的核心城市恢復(fù)速度更快、程度更好，而三四線城市依然相對(duì)緩慢。2023年以來(lái)，市場(chǎng)依然呈現(xiàn)出這樣的特點(diǎn)。”

從年報(bào)披露數(shù)據(jù)來(lái)看，去年保利發(fā)展主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率下降最明顯的區(qū)域?yàn)槿A北片區(qū)、東北片區(qū)。其中，華北片區(qū)毛利率為20.97%，同比減少8.22個(gè)百分點(diǎn)；東北片區(qū)的毛利率為22.84%，同比減少9.45個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)，去年保利發(fā)展?fàn)I收增長(zhǎng)最好片區(qū)中，東北片區(qū)排在第二位，營(yíng)收同比增長(zhǎng)24.39%，排在第一位的是華東片區(qū)，同比增長(zhǎng)35.31%。這意味著，東北地區(qū)營(yíng)收得到了保證，但犧牲了利潤(rùn)率。

對(duì)于凈利潤(rùn)下降，保利發(fā)展未來(lái)如何修復(fù)這一指標(biāo)，本此次業(yè)績(jī)會(huì)上，該公司管理層并未提及這一問(wèn)題。

不過(guò)，從其當(dāng)前布局情況，或可以窺見(jiàn)其中一二。2022年，華南片區(qū)主營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)收貢獻(xiàn)排在保利發(fā)展所有區(qū)域第一位，為1009億元；其次為華東片區(qū)，為614億元。保利發(fā)展也在其年度報(bào)告中披露，期內(nèi)，公司珠三角、長(zhǎng)三角銷售貢獻(xiàn)為56%，同比提升3個(gè)百分點(diǎn)。

基于保利發(fā)展去年?duì)I收占比情況，加速消化華北、東北等片區(qū)庫(kù)存后，華東及華南片區(qū)或?qū)⒊蔀楸＠l(fā)展未來(lái)重要利潤(rùn)來(lái)源，這些區(qū)域項(xiàng)目毛利率或相對(duì)其他片區(qū)更高。

未來(lái)投資布局方面，劉平表示，公司投資及開(kāi)竣工計(jì)劃主要基于對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)判斷，綜合平衡在手可售資源的同時(shí)，也將結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境及時(shí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。拿地節(jié)奏上，公司將儲(chǔ)備好充裕資金，密切關(guān)注形勢(shì)變化，隨時(shí)調(diào)整優(yōu)化拿地策略。

具體到區(qū)域上，劉平稱，公司將“聚焦城市產(chǎn)業(yè)、人口支撐較強(qiáng)的區(qū)域市場(chǎng)，集中投資珠三角、長(zhǎng)三角等核心城市及城市群，具體投資完成情況將結(jié)合市場(chǎng)回暖及政府推地情況動(dòng)態(tài)安排，爭(zhēng)取保持充足的高質(zhì)量資源儲(chǔ)備。”

保利發(fā)展披露，2023年計(jì)劃完成房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資3510億元，計(jì)劃新開(kāi)工面積2000萬(wàn)平方米，計(jì)劃竣工面積4450萬(wàn)平方米。從計(jì)劃投資額來(lái)看，較去年3650億元投資額，減少140億元。

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