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天天資訊：城投代建項目，徹底把我整懵了

2023-05-04 08:28:34 來源：明源地產(chǎn)研究

前段時間和一位地產(chǎn)人交流，對方表示，現(xiàn)在的房企老板只關(guān)心兩件事，第一件是搞錢，第二件是代建。

不得不說，代建已成為地產(chǎn)行業(yè)最炙手可熱的話題之一。

和縮量的住宅開發(fā)相比，地產(chǎn)代建無論是規(guī)模增速還是市場前景都充滿想象空間，尤其這兩年央國企城投代建需求加速放量，更令房企垂涎不已。

(相關(guān)資料圖)

不過，國資代建與傳統(tǒng)的商業(yè)代建有著明顯差異，而很多房企在這個領(lǐng)域的經(jīng)驗幾乎為零。面對這個增量市場，房企如何才能抓住機(jī)會？

代建行業(yè)快速增長

國資代建明顯放量

2021-2022年地產(chǎn)行業(yè)步入了低谷期。全年新開工面積下滑40%，商品房成交量也跌掉了28%。地產(chǎn)代建卻走出了獨(dú)立行情。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年房企代建項目新簽約建筑面積達(dá)11073萬平方米，實(shí)現(xiàn)了首度破億，較之2021年更是增長了11.3%。

這其中，以政府代建、央國企城投代建為代表的國資代建，增速最為明顯。

一方面，得益于保障房建設(shè)提速，帶動了地產(chǎn)代建需求放量。2022年保障房建設(shè)全面發(fā)力，全國共籌建保障性租賃住房240萬套（間），這個規(guī)模比2021年高出不少。

而按照中央部署，“十四五”期間，我國將以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，進(jìn)一步完善住房保障體系。整個“十四五”期間全國初步計劃建設(shè)籌建保租房近900萬套（間）。

另一方面，過去兩年央國企城投拿地大增，也催生了大量代建需求。受投資環(huán)境催化，民企拿地規(guī)?？s水，而央國企和城投拿地規(guī)模逆勢上升。

尤其是城投，過去2021-2022年城投拿地量在各類主體當(dāng)中占比是最大的。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，去年城投拿地建面占到全國土地總出讓面積的一半以上。

城投拿地后的開工率卻不盡如人意。以2022年為例，城投拿地開工率僅8%。以往城投拿地并完成一級土地整理之后，會通過股權(quán)合作的方式與其他企業(yè)聯(lián)合完成開發(fā)。

但近兩年由于種種原因，城投兜底的地塊在股權(quán)合作方面遇到很大阻力，而大部分城投又缺乏做二級開發(fā)的能力，因而不得不委托其他企業(yè)完成項目開發(fā)。

當(dāng)然，作為“不差錢“的業(yè)主，政府及國央企城投對于代建方來說，是穩(wěn)定而優(yōu)質(zhì)的客戶。代建企業(yè)也在積極拓展這類客戶。

以某代建企業(yè)為例，按代建費(fèi)預(yù)估，去年政府代建帶來的收入已占到總營收的29.4%。新開拓的業(yè)務(wù)中，國央企城投客戶占比達(dá)到66%，其中有46.8%來自城投客戶。

國資代建這一肉眼可見的增量市場，幾乎成了所有代建企業(yè)的發(fā)力方向。不過，國資代建與商業(yè)代建之間存在很大差異，想切入這塊市場的房企，不得不重新做功課了。

國資代建與民企代建大不同

對代建方提出了更高的考驗

國資代建作為搶手香餑餑，在選擇合作方時自然擁有較高的話語權(quán)。這類委托方由于自身屬性，既要求項目有一定的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，同時也要會強(qiáng)調(diào)社會效應(yīng)，有的還會提出單項創(chuàng)優(yōu)的要求。

傳統(tǒng)的民企代建往往是以經(jīng)濟(jì)價值實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)的，相比之下，國資代建這種“既要……又要……還要”的模式，對委托方的能力要求不言而喻。

1、國資代建，必須做到合規(guī)先行

在政府及央國企城投的辦事流程中，合規(guī)性是放在第一位的。

這一點(diǎn)，國資代建項目也不例外。

從招投標(biāo)環(huán)節(jié)開始，國資代建就體現(xiàn)出與商業(yè)代建的明顯差異。民企代建可以走定向邀標(biāo)，雙方可以先溝通、磨合，各項條款達(dá)成一致再簽約確立合作關(guān)系，一旦合約落定便可快速啟動項目開發(fā)動作。

而國資代建有嚴(yán)格的合規(guī)性要求，必須采取公開招標(biāo)。招標(biāo)前雙方很難有機(jī)會進(jìn)行全面的溝通，代建方對于委托方的核心訴求和關(guān)注點(diǎn)很難理解到位。

比如城投委托代建的項目，大多不太強(qiáng)調(diào)開發(fā)效率，相反的，更強(qiáng)調(diào)安全合規(guī)，不求有功但求無過。這一點(diǎn)與追求經(jīng)濟(jì)效益的民企代建是截然相反的。

2、審批和匯報層次多，流程較復(fù)雜

眾所周知，無論是政府機(jī)構(gòu)，還是央國企城投都有集體決策的習(xí)慣，尤其是重要的決策必須逐級匯報，層層審批，決策的時效性和靈活性都不及民企。

正因為如此，很多決策或流程一旦定下來，后面想要再推翻就很難了。無論是超綱的決策還是意外的決策，都會使得雙方陷入極其被動的局面。

3、區(qū)域化屬性強(qiáng)，經(jīng)驗難以全國復(fù)制

地產(chǎn)代建目前仍處于成長期，業(yè)內(nèi)并不存在統(tǒng)一的行規(guī)或標(biāo)準(zhǔn)。國資代建方面，各地的法規(guī)不同、政府及企事業(yè)單位的風(fēng)格迥異，都使得代建方很難找到一個放諸四海而皆準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)化流程。

4、委托方缺專業(yè)背景，雙方存在溝通難度

過去地產(chǎn)代建以商業(yè)代建為主，委托方多為中小型房企，這類委托方找代建的目的，往往是“傍大款”——借助代建方的開發(fā)能力或品牌效應(yīng)，讓項目實(shí)現(xiàn)更好的銷售溢價或去化效果。

而政府代建和城投代建類項目中，委托方大多對地產(chǎn)開發(fā)的理解不太透徹，雙方在溝通上天然缺乏共同語言的基礎(chǔ)，代建方不僅要有自己的方案，還要有充分的理由論證自己的方案。

換言之，既要讓對方明白“是什么”，還要解釋“為什么”。這類委托方對于項目管理一般是抓大放小，粗中有細(xì)，他們要求代建方給出流程或方案都是非常明確的、細(xì)致的、可信服的。

比如所有國資項目都有審計考量，合同外的工程增項對他們來說會是非常棘手的問題。代建方不得不在成本規(guī)劃和過程管控上做得更加嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致。

充分前置和精細(xì)化管理

是國資代建的基本要求

國資代建前景廣闊，但也不難發(fā)現(xiàn)，這個領(lǐng)域不是所有企業(yè)都能輕易介入的。目前來看，擁有一定國資背景的代建企業(yè)，在于委托方的銜接上會更加順暢。

比如金地管理，背靠金地集團(tuán)這棵大樹，既有國企基因的同時又有市場化的高效機(jī)制，在國資代建領(lǐng)域已取得一定成效，以下明源君就結(jié)合他的一些做法，談?wù)剣Y代建的突破點(diǎn)。

1、管理動作充分前置，并做到更加精細(xì)化

如前文所言，國資代建普遍存在合規(guī)要求高、流程長審批多的特點(diǎn)，如果像民企代建項目一樣，出現(xiàn)較多的變更或扯皮事件，很可能導(dǎo)致項目開發(fā)過程中斷或者節(jié)點(diǎn)滯后。

針對這一特點(diǎn)，代建方充分發(fā)揮主觀能動性，將管理動作充分前置，讓管理流程和管理標(biāo)準(zhǔn)更加精細(xì)化。

以金地管理為例，為了彌補(bǔ)公開招標(biāo)造成的前期溝通不充分、流程處理不靈活的情況，金地管理會在充分研究招標(biāo)文件，從中了解委托方隱藏的核心訴求和經(jīng)營性的要求，拉通代建公司的管理體系、招采標(biāo)準(zhǔn)，針對性的制定招標(biāo)文件進(jìn)行詳細(xì)描述，比如技術(shù)要求、構(gòu)造做法都要在招標(biāo)文件里面輸出，解決后期的時效損失。

又如，在總分包招標(biāo)過程中，嚴(yán)格執(zhí)行施工圖招標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)，從一開始就鎖定合同的工程范圍、界面，減少后期的扯皮情況；對于設(shè)計單位招標(biāo)過程中，會提前對未來可能出現(xiàn)的問題預(yù)判，并在招標(biāo)文件中體現(xiàn)。

對設(shè)計單位的入圍條件和設(shè)計關(guān)鍵負(fù)責(zé)人的要求做詳盡描述，同時，對設(shè)計過程的違約情況也進(jìn)行明確的罰責(zé)約定。諸如此類的動作，最大化的將項目開發(fā)過程中的常見問題前置解決。

2、自成一套管理體系，并與代建方做好銜接

面對不同區(qū)域、不同屬性的國資委托方，代建方如果一個個項目去定制方案，顯然是算不過賬的。

為提高雙方的溝通效率和磨合效果，代建方必須輸出完善的、成熟的項目管理體系和管理流程，并將自家的體系與委托方的制度及流程做好銜接，達(dá)到事半功倍的效果。

某代建企業(yè)在2018年就推出了自己的標(biāo)準(zhǔn)，這套標(biāo)準(zhǔn)包含了產(chǎn)品指標(biāo)、運(yùn)營指標(biāo)、服務(wù)指標(biāo)、供應(yīng)商指標(biāo)等，不同星級匹配不同的質(zhì)量、成本、供應(yīng)商標(biāo)準(zhǔn)。

給委托方提供菜單式的選擇，有效的提高了雙方的溝通效率。

還有代建企業(yè)建立了“服務(wù)金三角模型”，形成了針對委托方的服務(wù)白皮書、代建服務(wù)質(zhì)量體系、委托方駕駛艙，全方位提升代建服務(wù)力。

委托方駕駛艙：通過數(shù)字看板，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營數(shù)字的可視化，讓委托方能實(shí)時掌握項目的經(jīng)營數(shù)據(jù)，信息透明。

委托方服務(wù)白皮書：一份委托方服務(wù)指南，針對代建項目全過程的敏感問題、重要問題進(jìn)行全面的釋疑，主動和委托方進(jìn)行前置溝通。

代建服務(wù)質(zhì)量體系：對服務(wù)過程中的服務(wù)質(zhì)量，做了定性、定量的分級，來指導(dǎo)操盤過程中的服務(wù)品質(zhì)提升，讓委托方有更好的服務(wù)感受和溝通體驗。

甚至?xí)槲蟹降膫€人、項目以及公司提供增值衍生服務(wù)，比如專業(yè)培訓(xùn)、深度考察、公司管理體系梳理等，創(chuàng)造超出預(yù)期的服務(wù)體驗。

標(biāo)準(zhǔn)的建立，一方面能讓委托方對代建方有基本的認(rèn)知，常規(guī)化問題不需再做額外的解讀或扯皮；雙方只需要求同存異即可。另一方面，雙方有了溝通的基礎(chǔ)，能更高效的達(dá)成共識。

同時，這也是代建方項目管理能力的全方位輸出，更能增進(jìn)委托方的信任感。

綜上，明源君認(rèn)為，和傳統(tǒng)的商業(yè)代建相比，國資代建的市場前景廣闊，但對代建企業(yè)的開發(fā)能力、企業(yè)資質(zhì)要求也更高。后來者若想彎道超車，恐怕真得下苦功夫了。

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