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李嘉誠之后香港樓市再爆“深水炸彈”！內地也傳重磅信息五大啟示力促市場企穩？

2023-08-09 12:13:46 來源：券商中國

李嘉誠之后，香港樓市又有大新聞！

(資料圖片僅供參考)

據星島日報消息，英資置地公司罕有放售中環交易廣場第3座全幢甲廈，每方呎叫價3.8萬港元，索價達160億港元，成為近年來中環區罕見的大手放盤。據悉，這幢大廈樓高33層，總樓面約430802方呎，此外項目提供120個車位。

此前，李嘉誠的長實集團以低于同區一手房售價超過二成的低價，發售油唐新項目132伙單位，最低能290萬港元成交，創下了香港市區一手房呎價7年來新低，引發全網關注。那么，香港樓市究竟發生了什么？

今天，內地樓市亦傳出重磅信息。據經濟觀察網報道，8月，一場由高層召集京滬廣深主官的會議即將召開，主題關乎房地產相關政策如何調整優化。房地產市場企穩，中國經濟就能企穩，這一直是外資的觀點。而中國經濟企穩，匯率、股市、物價等皆可穩。中泰證券認為，復盤日本戰后兩次地產危機和政策應對，有五點啟示可供參考。

李嘉誠之后的又一重磅消息

在經歷疫情等因素沖擊之后，香港商廈市場持續走弱。更為奇怪的是，值此空置率創歷來新高之際，還有外資減持，意欲出售旗下貴重的核心甲級寫字樓。近日，多間發展商接獲由一間外資行推介的實盤，英資置地公司放售旗下交易廣場第3座全幢，樓高33層，每方呎叫價3.8萬港元，以總樓面約430802方呎計算，意向價達160億港元，項目還提供120個車位。該筆放售成為近年來中環區罕見的大手放盤，引發市場矚目。英資置地公司母公司為怡和策略。怡和早于上世紀末宣布遷冊，撤出香港轉往新加坡上市。

有香港中介代理強調，這是“極珍罕放盤”，鼓勵發展商“勇于試價”，除了香港大型發展商外，內地金融機構，以及外資基金亦是目標客。事實上，多家內地金融機構一直有意在中環核心區尋找全幢甲廈，建立旗艦大本營。此次放售為他們提供了進駐中環的絕佳機會。

此外，香港中介代理指出，2019年初的商廈高峰期，該大廈呎租最高達170港元，當時難有大面積空置，用戶很難找到心儀的目標。即便經過3年疫情，該大廈出租率目前仍然高逾90%，租盤主要集中在低層單位，其中6樓及7樓全層面積約10707方呎，意向呎租為128港元。

但近期，整體投資市場趨于平靜，商廈市況見慘。根據世邦魏理仕資料顯示，上半年整體空置率提升0.4個百分點，目前處于15.7%水平，屬于歷史新高。

市場人士指出，盡管今年以來，中環區表現較其他地區有優勢，不過，區內恒基旗下The Henderson，以及長實旗下的長江集團中心2期，將于今年內落成，2個項目合共提供約100萬方呎樓面，推出預租以來反應慢熱，亦可見甲廈前景面臨前所未有的新挑戰。

長實于2017年11月以402億港元出售中環中心權益，為香港歷來最大宗物業成交，交易涉及中環中心的75%業權，包括約122萬方呎寫字樓及商鋪樓面，成交呎價約3.3萬港元。

長江實業上周以低于同區一手房售價超過2成的低價，發售油唐新項目132伙單位，最低290萬港元能成交，創下香港市區一手房呎價7年來新低，更低于同區二手房價格。此事引發全網熱議。很多人認為，這給香港樓市帶來了一定沖擊，要相信李嘉誠的眼光和嗅覺。

內地亦傳出重磅信息

針對樓市的持續低迷，內地今天早上亦傳來重磅信息。

據經濟觀察網報道，8月，一場由高層召集京滬廣深主官的會議即將召開，主題關乎房地產相關政策如何調整優化。上個月，住建部部長倪虹在一個座談會上表示要大力支持剛性和改善性住房需求，并具體提到三項措施：降低首套房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、認房不認貸等。該座談共有8家企業參會，分別是中海、華潤、萬科、龍湖、中國建筑、中建科技、南通四建和麥田，涉及開發商、建設方、中介。隨后，各地都有一些政策出臺，北京、深圳、廣州、上海也都有表態，但并未見具體政策細則。

早在七月初，券商中國就報道過，當時有傳聞稱，8月份大概率要取消息“認購又認貸”政策，所謂“認房又認貸”，通俗地說便是“認本地的房，認全國的貸”，名下有房以及全國范圍內有過貸款，再買房都算二套。目前仍執行“認房又認貸”的十余個城市中，北京的力度最嚴，二套房首付比例最高可以達到80%、房貸利率可以高達5.25%，多年來在抑制投資炒房乃至減少換房交易頻率上效果顯著。

分析人士認為，取消認房又認貸政策，對于改善性住房需求會有較大的刺激作用。而且，從目前的情況來看，“炒房風潮”已然退去，此前的調控目的已經達成。另一方面，目前房地產市場的確面臨很多現實問題，比如，雖然一、二線城市政府將提出更多政策的信號已經非常明顯，但目前絕大部分熱點一、二線城市依然未實施實質性政策。如果僅是利率調整或公積金相關政策微調，難以激發購房者的欲望，樓市依然難言回暖。

五大啟示

房地產是影響國計民生的支柱行業，它的波動尤其是步入下行周期時，通常會引起廣泛關注。據券商中國記者了解，目前的外資最看重的便是中國房地產市場何時可以出臺重磅措施，力促企穩。在他們看來，只有房地產市場企穩，經濟參與者的信心才能真正回升。

二戰后日本出現過兩次地產危機，分別在1974-1977年和1991-2009年，兩次的觸發因素迥異，影響范圍和程度截然不同，也采取了不同應對舉措。

中泰證券認為，日本房地產危機能夠給我們帶來五大啟示。

第一，根據觸發因素不同，地產危機至少有兩類：一種是由外生沖擊引起的收入和經濟下行，傳導至房地產市場；另一種則是，房地產行業陷入內生困境，通常是經濟周期、金融周期與地產周期的共振，地產步入長周期下行。外生沖擊引發的地產危機，影響時間較短，影響范圍也相對更小。但當房地產行業陷入內生困境時，往往伴隨著地產金融化，面臨經濟增速下臺階、地產行業調整等中長期的困境，需要很長時間才能真正解決。

第二，兩種類型的地產危機有著不同的政策應對方式。外生沖擊引發的地產危機，往往可通過需求擴張政策來解決，包括降低房貸利率、促進收入增長等手段；而房地產行業的內生困境，通常還伴隨著金融危機、經濟增速下臺階與行業調整，在金融風險出清之前，經濟與地產可能難有趨勢性好轉，政策重點在于加快不良資產處置與完善金融監管體系。

第三，危機應重防范，宏觀政策應靈活適度，避免大起大落。

第四，中長期看，房地產需求取決于適齡人口規模、城鎮化率水平、經濟生產率等因素，政策也應注重改善人口、城鎮化以及產業升級等中長期因素。

第五，系統性風險背后往往有深層次的原因，當房地產高度金融化后，金融體系改革是房地產走出內生困境的重要舉措。